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Investissement locatif : choisir le type de location

Appartement meublé ou vide
Quelle option choisir ?

Location meublée ou vide ?

L’investissement locatif à Paris séduit toujours un grand nombre d’investisseurs. En effet la demande est toujours très forte, les loyers restent élevés malgré l’encadrement de la loi Allur, et le prestige de Paris en fait une valeur refuge. « Ça se vendra toujours plus cher » …

Une question se pose alors, est-il préférable de louer vide ou meublé ? L’essentiel à savoir pour choisir votre option :

La location meublée est spontanément considérée comme plus « rentable » que la location vide

Les loyers d’un meublé sont plus importants d’où une meilleure rentabilité brute.

Exemple : studio de 20m² dans le 18ème arrondissement (quartier Lamarck Caulaincourt). Refait à neuf avec des matériaux de qualité, situé au dernier et 6ème étage avec ascenseur, dans un immeuble de 1930. Compte tenu du dispositif d’encadrement de loyers, il se loue en vide 614€ brut hors charges par mois (loyer de référence majoré) et 688€ en meublé.

Cependant, c’est la rentabilité nette qu’il faut calculer pour évaluer les performances des 2 options.

La rentabilité nette se calcule en déduisant des revenus locatifs la taxe foncière et les charges de copropriété, ainsi que les frais de gestion et le coût de l’assurance éventuelle.

Les revenus locatifs sont plus réguliers avec le bail vide

La rotation des locataires plus lente dans les appartements vides diminue le risque de vacance locative. Les baux en location vide sont en effet signés pour 3 ans contre 1 an ou 9 mois en meublé (location à des étudiants). Vous percevez les loyers avec plus de régularité ce qui augmente la rentabilité de votre investissement.

Le coût de l’équipement est plus onéreux dans un bail meublé

Un logement proposé à la location meublé doit être équipé :

  • d’une literie avec couette ou couverture
  • de volets ou rideaux dans la chambre
  • de plaques de cuisson
  • d’un four ou four micro onde
  • d’un réfrigérateur
  • d’un congélateur ou compartiment congélation dans le réfrigérateur
  • de vaisselles
  • d’ustensiles de cuisine
  • de table
  • de siège
  • d’étagère de rangement
  • de luminaire
  • de matériel d’entretien et ménager

Les frais de gestion et d’entretien sont plus importants dans un bail meublé

Vous devez entretenir et renouveler le mobilier et les équipements, et les remises en état entre deux locations, plus nombreuses, sont donc en règle générale plus onéreuses.

Le régime fiscal est plus favorable pour la location meublée

Le bailleur d’un appartement meublé a un statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel selon les revenus perçus. Les loyers encaissés sont considérés comme des  bénéfices industriels et commerciaux (BIC), moins imposés.

A vous donc d’analyser ces paramètres en fonction de votre situation pour choisir le type de location. Cela dépendra en particulier de votre situation fiscale, de l’attractivité de votre bien (risque de vacance locative ?), et du confort de gestion que vous attendez.

 

http://votreargent.lexpress.fr/immobilier/immobilier-ou-investir-a-paris_1846066.html